これからの借上社宅管理のデファクトスタンダードを目指す

転貸による フルアウトソーシングが
貴社の働き方改革を加速する

企業別に借上社宅の管理運用パターンは様々です。
ここでは、主な運用パターンからフルアウトソースに移行するポイント・視点をご説明いたします。

1. Case.1

   インソースからフルアウトソース

   

   

   フルアウトソースを活用することで得られる業務削減効果が最も大きく、約90％前後の削減を見込むことが可能です。

   自社に100％業務負荷がかかっており、国内企業の動向を見ても、全体の25％以下の運用パターンです。フルアウトソースを活用することで得られる業務削減は最も大きく、約90％前後の削減が見込まれます。また代行未導入の為、業務設計の負荷が少なく、サービス導入時に、規程の確認や内規のチェックも全て行う為、ローカルルール等の見直しの契機にもなります。

2. Case.2

   業務代行からフルアウトソース

   

   

   フルアウトソースにすることで更に20％～30％の業務削減が期待可能。
   業務フローを抜本的に組み直すことで、委託コストの見直しも期待。

   既に業務代行会社を利用していることから一般的に60％～70％程度業務効率化が図れています。しかしながら、フルアウトソースにすることで更に20％～30％の業務削減が期待でき、現状の運用方法を踏襲しない形で転貸にて業務フローを抜本的に組み直すことで、委託コストの見直しも期待できます。

3. Case.3

   シェアード会社からフルアウトソース連携

   

   

   フルアウトソースにより更なる業務効率化・シェアード関連会社様の社員満足度向上やコア業務集中を図り、社宅契約リスクは回避を可能に。

   シェアード関連会社様が業務代行をし、更に業務代行会社へ代行している運用です。シェアード関連会社様は人事総務業務全般を受託しているケースが想定されます。一般的に業務代行会社との役割分担が可能なスキームではありますが、代行から代行の為、業務レスポンスや責任所在、社宅契約リスク自体は回避できない為、フルアウトソースにより更なる業務効率化が期待できます。
   また、仮にシェアード会社様が借主として転貸（グループ会社による転貸）を行った場合、家賃という非課税売上が毎月計上されることで控除対象外消費税（ＰＬ費用）が増えるケースがあります。以上のことから、フルアウトソースにてリロがリスクを吸収し、シェアード会社様がオペレーション・コントローラーとして機能する形をお勧めいたします。

4. Case.4

   住宅手当から制度化（借上社宅制度コンサルティング）

   

   

   法人契約にすることで社会保険料の節減が期待。
   社宅制度の設計から従業員様への説明、業務設計運用までトータルでコンサルティングをご提供。

   個人契約（手当支給）を行っている場合、法人契約にすることで社会保険料の節減（従業員様については更に所得税や住民税まで削減）が期待でき手取り給与の増加と会社負担の社会保険料の節減が図れます。転貸だからこそ直接契約主体はリロになる為、元々直接契約主体にない企業様は社宅契約リスクを予め回避できます。
   規程などの社宅制度の設計から従業員様への説明等、業務設計運用までトータルでリロがコンサルティングいたします。

転貸7つのキーワード

私たちリロケーション・ジャパンが目指したのは、 圧倒的なパフォーマンスと社宅管理の概念を変える新しいスキーム構築です。
社宅業務が何故煩雑なのか？根本原因を分析した結果に基づく7つのキーワードをご紹介します。
転貸は、次世代型ベストソリューション「ファイナルアンサー」です。

1. キーワード1 賃貸借契約書の統一

   不可能とされていた賃貸借契約書の全国統一を可能に

   課題

   全国の商慣習に応じた個々の賃貸契約書が存在しており、契約書チェックから保管まで契約締結業務に多くの業務が割かれてしまう。

   解決

   リロが借主（当事者）に

   リロが個別に賃貸借契約の借主となり、企業様とは「転貸借包括契約」を予め締結することで、契約書の統一を図ることが可能となります。

   契約書保管業務がゼロに！

   個々の契約書のチェックが不要となり、契約書の保管業務が不要となる。
   ※物件ごとの個別賃貸借契約の内容については、契約内容確認書にて統一フォーマットを用いてご提供いたします。

2. キーワード2 敷金不要（オプション）

   転貸借契約スキームを活かして敷金を不要に（オプションサービス）

   課題

   敷金を預け入れることにより、敷金残高管理が発生している。
   塩漬け資産として固定資産の管理にもなり、キャッシュの滞留を起こしている。

   解決

   敷金不要プランをご用意

   転貸借契約を活かしてリロは企業様から敷金を預からないというスキーム構築が可能になります。また契約当事者（借主）としてリロは敷金預託を家主に行い債権を有します。敷金返還請求権の所在等、透明性の向上を図っています。

   リログループの健全な財務体質だから実現できる敷金預託

   東証プライム上場・JPX日経400選定銘柄の㈱リログループの健全な財務体質により、企業の敷金預託を肩代わりできます（現在の敷金預託金は120億円以上。リログループの財務基盤の強さから実現可能です）。

3. キーワード3 固定経費化・補償運用による解約精算業務ゼロ

   原状回復費用の適正化を図る

   課題

   業務を代行しても原状回復費用の確認および承認、負担は実際なくならない。
   家主・管理会社による原状回復の定義・考え方が異なることから、精算ルールや個人負担区分を統一することができず大きな負荷がかかっている。

   解決

   原状回復の精算ルールを統一化・従業員満足度の向上

   転貸借契約を活かし、いままで明確化できなかった原状回復の精算ルールを企業様とリロの間で統一し、約款・査定基準一覧を用いて従業員様への公平性の担保も実現し、従業員満足度が向上します。

   原状回復費用の固定化

   原状回復費用を固定化することで、判断・承認業務をなくし、予算管理を容易にします。

4. キーワード4 有事・法務対応

   リロが借主（当事者）として直接対応が可能に

   課題

   長期化する有事・法務対応により、多くの精神的労力・時間が割かれている。
   業務代行は借主（当事者）ではないため対応が不可能。

   解決

   リロが当事者として対応

   家主破綻や債権差押え、競売、自殺・事件等による裁判所への出頭や、書類手続、口頭弁論、司法委員との調整、和解だけでなく、警察との対応までリロが行うことができます。

   震災などの有事の際も、当事者としての姿勢で取り組む

   熊本の震災では当社役員・社員が直接現地入りし、約800戸の物件確認や住み替えサポートを行うなど、契約当事者としての姿勢で臨みました。

5. キーワード5 マイナンバー対応からの解放

   マイナンバーリスクを完全排除

   課題

   貸主が個人物件の場合マイナンバー取得および支払調書の作成が必要となり、特定個人情報を扱うことから、リスクと業務が非常に煩雑。業務代行を利用しても、委託先の漏えいリスク、管理監督責任・税務署への送付が残ってしまう。

   解決

   企業から見た貸主はリロ（法人）だけに

   転貸借契約により、企業様から見た貸主はリロ（法人）になるため、そもそもマイナンバーを含む支払調書の対応が一切なくなります。業務代行でも取得は委託できますが、管理責任・監督責任・義務は全て企業様に帰着します。

6. キーワード6 判断・承認業務ゼロ

   判断・承認業務をなくして、業務の迅速化を実現

   課題

   社宅管理において、事務代行形式で業務を委託しても根本的な判断・承認業務（費用確認、契約書の締結稟議など）がなくならない。

   解決

   包括転貸借契約であることを最大限に活用して、事務代行では残ってしまう業務を大幅削減

   賃貸借契約を締結するための社内稟議や費用承認、解約した際の原状回復費用の判断・承認等、事務代行の場合、残存する業務を包括転貸借契約スキームにより、省略することが可能となります。

7. キーワード7 海外家主物件

   納税業務を回避し、物件選択肢を広げることができる

   課題

   貸主が海外に居住している場合は、源泉税の納税が必要となるため、契約不可としているケースが多い。その結果社員の物件選択肢が少なくなっている。

   解決

   転貸借契約によりリロが借主として納税するため、物件選択が可能に

   海外家主物件を借りたとしても、転貸借契約によりリロが借主（＝国内家主）として納税を行うため、物件選択肢の拡大につながる。海外家主物件の新規紹介発生率は、当社契約発生実績として1/786となります。（2016年度 当社調べ）

「企業社宅の未来像」
転貸という選択

8年連続 新規受託戸数の市場トップを走るリロケーション・ジャパン。
堅調な業績を続け、2020年には新規受託戸数を過去最高値の+28,063戸へ成長を遂げ、2022年には受託戸数223,000戸となりました。

『人事・総務部の困りごとを解決する』というミッションを持つリログループの中で、「住まい」に関するトータルサポートを提案するのがリロケーション・ジャパン。
主力サービス“リロの社宅管理”は、リロケーション・ジャパンが借主となって、企業側に社宅を提供する『転貸』スキームだ。

借上社宅を代行会社へ委託するようになったのが1995年以降。
代行は業務を楽にするものの、企業が借主である以上抱えるリスクが残存してしまう。
そんなリスクと残存業務を限りなくゼロにするために誕生し、いまや代行よりもその存在感を増しているのが『転貸』だ。

転貸業界シェアナンバーワンであるリロケーション・ジャパンの転貸スキーム“リロの社宅管理”。これからの借上社宅管理の「デファクトスタンダード」を目指している。実際に導入した企業の“生の声”を聞いてみよう。

• リロケーション・ジャパンの管理戸数の推移

  

• リロケーション・ジャパン転貸市場シェア率

  

User’s Interview

転貸を実際にご導入いただいた本音をお話しいただきました。

2016年2月導入

• 

• 株式会社モスストアカンパニー

  総合サポート部　総務労務グループ

  部長倉田 邦雄様

入社より営業から総務・労務全般まで経験。
現在は株式会社モスストアカンパニーにて総務労務業務を統括。
アウトソーサーは単なる委託先という関係の目線ではなく、共に社員と対峙し、サービスを提供する良きパートナーとしての関係性を重視。画期的なＥＳ向上を目指す。

導入後

「業務が発生するから代わりに行う」ではなく、
「業務をそもそも発生させないためには」という発想に “目からウロコが落ちました。”

社宅代行各社からの提案は魅力的であり、手っ取り早く業務の削減に繋がると期待を持ちました。
また毎月の家賃振込手数料の費用も圧縮できることも分かりました。各社の提案内容に大きな差はなく、正直どこの代行会社に決定するか迷っていました。そんな中、次にプロポーザルをお願いしたリロケーション・ジャパン社の話を聞きました。
既にある程度社宅代行の知識もあったため、最初からコストと特徴だけ要約して提案してほしいと伝えたところ、全く新しいスキームの提案があり、〝目からウロコ〟の状態でした。
「業務が発生するから代わりに行う」ではなく、「業務をそもそも発生させない為には」という発想でした。リロ転貸スキームによって不可能とされていた全国の賃貸借契約書の統一が図れること、貸主⇔借主という関係を最大限活かし、マイナンバー等の法的対応もお願いでき、また原状回復費用を固定経費化し標準化を図ることで、代行型では削減されない契約当事者としての「確認・判断・承認」といった潜在的な業務さえ無くすことが出来ることを理解しました。単なる業務代行ではなく、BPR(＊)の考え方を基にした画期的なサービスだと評価しました。

導入後の削減効果は90％以上
「ないことがイメージできないくらい必要なアウトソーシングでした。」

導入後、社宅に関する工程が90％以上削減され、働き方改革や健康経営推進のための、社員サポート施策の企画を打ち出すことが出来ました。導入していない現状がイメージ出来ない位必要なアウトソーシングであると思います。電話に出られたどなたにお願いしても情報の共有は早い、正確、安心できる点も評価しています。
今後も変わらないでいてもらいたいですね。

＊BPR…Business Process Re-engineering:
一連の業務プロセス全体を見直し業務の流れを効率的かつ効果的になるよう抜本的に組み直す手法

サービス内容だけではなく、社員のプロフェッショナル感と安心感を含めた“品質”を最も重要視するという倉田氏。「最後は人と人、熱意や感情も大切」と語ってくださいました。

転貸で大丈夫？ Q&A
よくあるご質問

• Q. 転貸だと契約できる物件が少なくなるのでは？

  A. いいえ、 新規契約において転貸ができない割合は 0.04 % です。

  当社は3,700店舗から数多くの物件が紹介されます。
  全国展開の大手不動産会社から地場の有力不動産会社まで幅広く提携しており、業界トップクラスのスケールメリットにてwin-winの関係を築いています。また、レオパレス、UR（都市再生機構）なども当社のみが転貸契約を認許されており、これまでの実績が加味され、いわば市民権を得ている状況です。

• Q. 転貸にすると賃料に上乗せされるのでは？

  A. いいえ、 当社の場合は 一切 上乗せは行っておりません。

  お客様からのご希望に応じて原契約（賃貸借契約）の開示を行わせていただき、透明性を確保しています。
  もちろん、賃料以外の契約金や更新料についても同様の対応となります。安心して転貸のメリットを享受していただければと思います。

• Q. 固定経費化すると実際にかかる原状回復費用が割高になってしまうのでは？

  A. いいえ、 費用およびリスクや精算の手間を含めればむしろ お得 です。

  原状回復費用は費用負担のない業務代行とは異なり、当社に支払い義務があります。
  そのため、当社は借主として原状回復費用（補償上限額付き）を含めたリスクを負っているので、お客様と同じ目線以上に当事者として原状回復費用交渉・適正化に尽力しております。

• Q. 代行物件が一部残ってしまった場合、代行と転貸の両方を管理するのは逆に面倒なのでは？

  A. いいえ、 代行物件も転貸物件も当社で 全て一元管理 します。

  請求・支払いおよび管理データは全て一本化され、転貸・業務代行の管理区分が明確化されます。
  また業務代行物件については解約時等の残存業務改善のため、転貸で培った当社独自のノウハウにてさらに効率化できる各種プランがあります。なお、当社は5万戸以上の業務代行実績がございます。

リロだからこそできる
従業員満足度向上

1. 1. リロネット（優良法人斡旋数・社宅代行業界最大級）

   リロネットで物件検索から引越手配までを提供

   • 仲介店舗を直接運営している不動産系社宅代行会社と異なり、地域格差が少なく豊富に物件のご紹介が可能。
   • リクエスト機能は予め社宅規程・ルールに沿った物件をご紹介するため、探し直し等の無駄な時間を削減できます。
   • 24時間365日WEB上で受付可能。また、当社有人サポートデスクは土曜日もオープンしています。

   

2. 2. 社宅申請承認・社宅管理システム

   入退去申請から承認および契約・解約の進捗確認や契約情報をいつでもWEBで確認可能

   • 申請書やメールで行っている申請承認業務を専用のWEB画面でペーパーレス化、および一元管理が可能です。
   • 契約・解約手続きの進捗状況の確認が可能になります。
   • 社宅制度に合わせカスタマイズ提供をいたします。

   

3. 3. 社宅制度構築・コンサルティング

   社宅制度の構築から業務フローの設計までリロがトータルサポート！

   • 個人契約を、法人契約にすることで従業員の手取り給与の増加が見込まれ、会社負担コストの低減にもつながります。
   • 契約金などの費用の立て替え、連帯保証人の問題、敷金の預託、貸主との直接トラブルを改善できます。